管理会社は、かげながらマンションを支えている重要な存在。この管理会社選びをおざなりにしてしまうと、大切な管理費を無駄にしてしまうことになりかねません。充実したサービスを適正価格で受ける。これが、会社選びのポイントでしょう。こちらでは、リプレース（変更）をした皆様からいただいたメッセージをご紹介しています。
このマンションは1981年に分譲され、すでに30年ほどが経過しています。ですので、これからお話しすることは、私自身が直面したことと、歴代の理事長、あるいは住民の皆様からの伝聞が入り混ざっていることをご承知ください。
30年前のこのエリアにおいて、11階建てマンションというのは、おそらく先進的だったと思います。もちろん新築時には建物に大きなトラブルなどが発生することもありません。ですから購入された皆さんは私を含めて、その快適性を享受し、満足もしていました。しかし満足をしていたことが結果として、管理組合や管理会社のあり方、あるいは責任や期待といった意識を希薄にしてしまったのだと思います。
10年がたち20年がたち、建物のあちこちに経年劣化による不具合が生じ始めると、当然のように管理会社への依頼や連絡が増えてきますが、そうなって初めて管理会社の対応の遅さが表面化してきたのです。お住まいの皆さんと話をしてみても、やはり漠然とした不満を抱えていらした。対応が遅いだけでなく、工事が手抜きではないか、工事価格にシビアさが足りないのではないか、そもそも契約に基づいた業務がきちんと遂行されているのだろうか、といった疑問が漠然とした不満の正体です。
いまから4年ほど前、その不満が総会の議題として採り上げられたのがですが、ときを同じくして大規模修繕工事を行わないといけない時期も迫っていました。現状の体制のまま大きな工事を行うことに、住民の多くが不安を覚え、管理会社の変更へと舵が切られたのです。インターネット等で管理会社の情報を収集し、複数の会社に見積もりを依頼し、またヒアリングを行いましたが、日本ハウズイングもそのなかの１社だったわけです。
それぞれの管理会社が、いかにしてマンションライフを快適にするかについて提案をしてくれましたが、さまざまな補修工事の提案を主体とする会社が多いなかにあって、日本ハウズイングの提案は、日々の管理業務を充実させることで快適性と利便性を向上させるというものでした。いうまでもなく管理組合は、修繕積立金等はできるだけ大切に使いたいわけで、日本ハウズイングの提案は、管理組合の意向とも合致していました。選定に至った最大の理由はここにあります。
少々大げさに聞こえるかも知れませんが、実際に管理会社を変更してみると目から鱗が落ちたような気分を味わいました。日々の清掃が行き届くようになったおかげでエントランスは見違えるようにきれいになり、照明が切れたまま何日間も放置されることもなくなりました。ですが、そうした目に見えることよりも私が本当に感謝していることは、日本ハウズイングの担当者が滅私の精神で理事会運営をサポートしてくれていることです。理事会が定例化されたのも日本ハウズイングの提案ですし、その理事会で検討された内容を「定例だより」としてまとめてくれるのも担当の方です。結果として、理事会と管理会社とのやりとりがすべての住民にオープンになり、これまでの体制に対してくすぶっていた不満は、そのほとんどを解消できたのではないでしょうか。つまり管理会社が代わったことで、理事会（＝管理組合のあり方）も生まれ変わったと言えるのかも知れませんね。
それともうひとつ。数年前までは一定の空室があった当マンションですが、現在はほぼ満室です。新たにマンション購入を検討されている方にとっても、魅力ある物件に生まれ変わった証しだと私は思っています。幸いこのマンションはモノレールの駅にも近く、その割には幹線道路から奥まっているのでとても静か。つまり住環境は申し分ないのです。管理会社がしっかりしてくれさえすれば、たとえ30年を経たマンションであっても十分な資産価値を見いだせるのだということを、はからずも日本ハウズイングは証明してくれました。
マンション管理は豊富な専門知識を有する管理会社に任せておけば安心であり、自分たちは何もする必要がないという考え方は正論かも知れません。しかし私の考え方は少し違います。自分たちにできることは自分でやることで所有者意識が高まり、マンション全体に対する愛着も深まり、ひいては住民間のコミュニケーションも強まるのではないでしょうか。一例を紹介するなら蛍光管の取替。以前は管理会社が蛍光管の平均寿命を見計らって定期的に一斉取替を行っていたのですが、現在は切れた蛍光管だけを自分たちで交換しています。そうしたことの積み重ねで住民どうしの連帯が強まると同時に、消耗品購入費用の削減にもつながりました。
もちろん高度な専門知識を必要とする管理業務もありますし、高度な知識を必要としないまでも、住民で担当するには負担が大きすぎる作業もあります。そこは専門会社の知恵とノウハウとマンパワーをお借りするという関係を上手に構築したいと考えています。
しかし以前の管理会社では、私たちのそうした希望に対しての臨機応変な対応が十分ではありませんでした。もちろん理由はそれだけではありませんが、数年前から管理会社の変更を視野に入れた複数の意見が寄せられていたこともあって、日本ハウズイングに相談をしたところ、私たちの希望に臨機応変に対応してくれるという返事がもらえたのです。結果として管理委託費を含めた諸費用の軽減も実現し、同じころに平行して論議されていた「修繕積立金の増額」も回避できるという試算結果が示されました。まさに一挙両得でしたね。
じつは以前の管理会社から派遣されていた清掃スタッフはとても勤勉でしたので、そのスタッフを日本ハウズイングへ転籍させて清掃業務を継続してもらうことはできないかと相談を持ちかけてみました。驚いたのは希望を叶えてくれたことではありません。私たちが満足していたスタッフの働きぶりに、いっそうの磨きがかかったのです。日本ハウズイングのトレーニングシステムがしっかりしている証拠だと受け取りました。
スタッフの働きぶりに満足すれば、自然と住民からもねぎらいの声もかかります。声をかけられたスタッフは気持ちよく働けるでしょうから、よりいっそう業務に励んでもらえます。そうした素晴らしいスパイラルが確実に生まれています。
ところで私たちのマンションには外部オーナーが所有し賃貸住宅として提供されている住戸があります。そのオーナーたちは管理組合のメンバーでありながら、理事長をはじめとした役職を務めることもなく、草刈り作業に参加することもありません。一方では総会資料などを郵送するための費用が発生します。それは少々公平性に欠けるのではないかという意見がありました。その状況を日本ハウズイングに相談したところ、非居住オーナーへの協力金に関する最高裁の判例があることを情報として提供してくれました。そうした専門的な情報、ふつうに暮らしている限り、なかなか知り得ない情報の提供は本当に助かります。
話は変わりますが、最後にひとつだけ。ある日、帰宅すると「理事長へご挨拶したかったがお留守でしたので・・・」といったメモの添えられた日本ハウズイングの名刺がポストに残されていたのです。小佐野さんと書いてある。どなたかなと思って確かめると日本ハウズイングの会長でした。あとから聞いた話ですが、日本ハウズイングは年２回ほど、新たに管理委託契約を交わしたマンション等を中心に、会長あるいは社長（場合によっては役員）が、全国の現場を巡回視察するのだそうです。もちろん理事長への挨拶はメインではなく、管理状況を確かめることが主な目的のため、事前に理事長に連絡をすることはないのだとも聞きました。ちなみに私をはじめ、このマンションの皆さんの多くは、管理会社を変更したことによる満足度は高かったにもかかわらず、視察の結果は「清掃面での改善点があり」だったそうです。そのシビアな基準が日本ハウズイングの管理クオリティを高めているのだなと実感しました。
大きな車両基地もあり、博多南駅にもほど近いこのあたりには、かつてJRの宿舎がどこまでも広がっていました。総戸数400戸を超えるエバーライフマンションは、その跡地の再開発プロジェクトのひとつとして生まれたのですが、まず200戸余りが第1期として分譲され、私たちの住む「パセオ」は第2期として、やはり200戸規模で誕生しました。ところが、ほぼ隣接する同じエバーライフのマンションであるにもかかわらず、第1期と第2期とでは管理会社が異なっていたのです。第1期は独立系の管理会社である日本ハウズイングでしたが、パセオは事業主の系列会社が管理を担当していました。後に知ったことですが、第1期と第2期との販売におけるタイムラグの間に、事業主が管理会社を系列下に配したことによって生まれた変則的な状況だったようです。
マンション管理について、私に特段の知識があったわけではありませんが、入居してしばらくたつと管理業務に対して、いくつかの疑問を抱くようになってきました。そして竣工後1年がたつころ、町の自治会からの要請もあって、管理組合の設立総会が開催され、役員と理事長の選任が行われたのですが、初年度の役員と理事長（私）に課せられた最大のテーマは、図らずも管理会社の変更ということになりました。結果として同年の夏、つまり竣工後1年半ほどで管理業務が日本ハウズイングに移管されたことになりますが、その決断に至ったポイントと管理会社変更後の成果をいくつかご紹介します。
ご存知のとおり、インターネット上には主だったマンションの評価が書き込まれる複数の掲示板が存在します。入居して後、そこに書き込まれていた情報を読み進むと、エバーライフマンションの第1期分譲の管理会社は比較的しっかりしているが第2期分譲の管理会社は少々物足りないという内容が散見されました。たとえば第１期分譲の管理員は、住民にマンションの美観を保つためのヒントなどを提供しているが第2期ではそうしたこがはないといった情報です。情報をもとに私なりに思いを巡らせてみると確かに心当たりがありました。また敷地や共用部の構造を比較すると、清掃業務は第２期分譲エリアの方が大変だろうと思われたのですが、実際には第２期分譲エリアの清掃スタッフの方が手薄だということも分かりました。いうまでもありませんが、日本ハウズイングへの移管後は清掃スタッフの増員の提案を受け、特に芝生をはじめとしたグリーンエリアの管理と整備が行き届いたと感じています。
管理会社を移管して気づいた点に、日々の管理業務に関する管理員の真摯な態度があります。また日本ハウズイングの窓口担当が定期的に立ち寄って、管理員と打ち合わせをしている姿も見かけるようになりました。対して旧管理員は管理会社に対しての遠慮が見え隠れしていたのです。雇用主への遠慮が先立つようでは住民にとってベターな管理は望めませんよね。後になって分かったのですが、旧管理会社の管理員は派遣社員で、日本ハウズイングの管理員は正規雇用という違いがありました。管理会社への報告や相談は、正規雇用スタッフの方が、より緊密かつ正確になるということは容易に想像がつきます。
竣工後のアフターメンテナンス（無償定期点検）は、半年後、1年後、2年後に行われますが、半年と1年は旧管理会社のもとで、2年点検は日本ハウズイングのもとで実施されました。そこで気づいたことは、独立系管理会社の方が住民の立場を理解した対応をしてくれるということ。事業主の系列下にある管理会社は、定期点検で察知した不具合を事業主に指摘する行為を親会社あるいは上部組織への非難とでも勘違いしてしまうのでしょうか。確証はありませんが、チェックの基準に甘さが目立つように感じました。対して日本ハウズイングは住民の代弁者に徹して事業主やゼネコンとの交渉を行ってくれます。この対応に接したとき、管理会社の変更を2年点検前に決断して本当に良かったと実感しました。
現在、電気料金の節約を可能とする「一括受電システム」の導入を進めているのですが、契約には全所帯の同意書が必要なため、200所帯への周知徹底は思いのほか困難を極めています。その作業を日本ハウズイングは根気よく続けてくれているのですが、この事例からも分かるように、マンション管理組合の円滑な運営は、しっかりした管理会社の献身的なサポートがあって初めて成立するものだと痛感しています。
当初このマンションは「ペット飼育不可」として販売が開始されたそうです。それが程なく（私が契約した時点ではすでに）「飼育可」に変更されていました。おそらく完売できなかった住戸の販売を急いだ結果だと思われます。これは要因の一例にすぎませんが、結果として入居者同士の軋轢を生むような事態になってしまい、その不満が管理会社にぶつけられることもあったようです。また鬱憤を建物に向ける人もいて、建物内が荒れてしまった時期もありました。本来の管理業務とは無関係な対応の煩わしさに辟易したのでしょう。管理を担当していた管理会社、某財閥系の会社でしたが、何年か後に管理業務辞退の申し出がありました。
仕方なく別の管理会社へ管理業務を移管したのですが、こんどは管理会社に問題があった。すべり出しこそ順調だったものの、ある時期から本業以外にいそしむようになり、本業が徐々におろそかになっていったのです。本業以外というのは、証券化したリゾートマンションへの投資話を住民へ持ちかけるといった行為だったのですが、そうした行為そのものが鬱陶しいことはもちろん、スタッフがそのための時間を割かれるためか、本来の管理業務に関する依頼や問い合わせのレスポンスが滞りがちになりました。これは放置するわけにはいかないと判断して、理事会で新たな管理会社の模索を始めたのです。そして管理組合総会で日本ハウズイングへの変更が議決されました。わずか8年ほどで2回目の管理業務移管を経験したことになりますが、以後ようやく安寧の日々を過ごせるようになりました。
前管理会社の行動には疑問を抱いたものの、管理員はすこぶる評判の良い方で、住民からの信頼も厚かったのです。たとえば福岡県西方沖地震（2005年）では、このエリアも被害を受けたのですが、その管理員は自宅の被害をかえりみず、このマンションの復旧に陣頭指揮を執ってくださいました。ですから新しい管理会社を選定する際には、この方が管理員として継続できるような雇用方法を検討してほしいと申し入れたのですが、その実現に向けて尽力してくれた会社は日本ハウズイングだけでした。もちろんそれだけではありませんが、私たちが日本ハウズイングに決定した大きな理由のひとつです。つまり住民の意向を最大化するための努力を惜しまない会社だという点を評価したということです。
日本ハウズイングに代わってから驚くべき事実が発覚しました。それは使用料が徴収されていない駐車場があったということ。過去の書類を確認すると、当該駐車場は確かに申し込みが行われていました。にもかかわらず使用料が徴収されていなかったのです。未収金としても計上されていませんから管理組合として気づくはずもありません。なぜ分かったのかというと、日本ハウズイングが行った基礎調査です。駐車場に止めてあるクルマのナンバーをすべて控えて所有者を確認し、駐車場契約と駐車場収入を照らし合わせたそうです。もちろんこれは、未収金を疑った調査などではなく管理する上で必要な〝事実〟を把握するための基礎調査だったそうで、こうした地道な行動からも管理業務への真摯な姿勢が垣間見られました。ちなみに当事者の方は駐車場使用料も管理費のなかに含まれているという理解だったそうで、その事実に驚かれていました。当然だと思います。
また当マンションの駐車場には長年、何台かの空きスペースがありましたが、日本ハウズイングの提案で外部貸出を実施しました。もちろん外部貸出分の使用料は管理組合にストックされるわけで喜んでいます。こちらも気づかないような提案をしてくれるのは、常に管理組合のメリットを考えて仕事に取り組んでいる証でしょうね。
比較的最近、道路を挟んだ隣地にオフィスビルが建築されたのですが、完成したらハーフミラーのような大きなガラスがはめ込まれていて、そのガラスにマンションが映り込んでしまうという事態が起きました。もう少し説明を加えると、オフィスビルのミラー状の窓ガラスを介して、こちらのマンションのとなりの部屋（家）同士のリビングが、お互いにはっきりと覗けてしまうわけです。この点を解消する方法について、相手側のビルオーナーとの交渉を日本ハウズイングに引き受けてもらっているのですが、納得のゆく結果を引き出してくれるものと期待しています。
この建物は、デベロッパーやゼネコンなどが企画開発する一般の分譲住宅とは異なり、横浜市・神奈川県・国の認可と補助を受け、地権者を中心に結成された再開発組合が事業主体となって計画が進められた、住宅（横浜ヘリオスタワー・5-30F）と商業施設（カミオ・B1-4F）との複合施設です。住宅と商業施設では管理面での共通項も少ないため、管理組合は住宅部会と施設部会とに分かれて活動をしており、日本ハウズイングにお願いしているのは住宅部会ということになります。当初は事業主が指名した別の管理会社が一括管理を行っていたのですが、住宅部会から出されるリクエストへの対応に極端な遅れが生じたり、清掃業務が徹底されないといった不都合が重なったため、変則的ではあるのですが、住宅部会独自で新たな管理会社を模索し結果、現在に行き着いたといったところが大まかないきさつです。
住宅部会として新たな管理会社を探しているころ、日本ハウズイングをはじめ、いくつかの管理会社との出会いがあったのですが、日本ハウズイングの熱意は他社に比べて勝っていると感じました。特に「この建物を管理することは日本ハウズイングにとっても誇りとなる」というスタンスは魅力的でしたね。先ほども説明したように、この建物は地権者が中心となり開発を進めたものですから、一般的な分譲マンション以上に所有者は誇りをもっています。そのマンションの管理業務に誇りをもって臨んでもらえるなら建物に対しての愛着もわくだろうし、愛着がわいた建物に対してなら仕事ぶりも積極的になってくれるだろう。そう思って任せることにしたのですが、期待どおりの成果が得られたと多くの方が喜んでいます。
管理会社というのはサービス業です。サービス精神がなければサービス業とは言えません。その点、日本ハウズイングの担当者は、フロントも管理員も清掃員も、おしなべてサービス精神が旺盛なのだと思います。言葉を換えれば、それは仕事に対する誇りであり熱意なのだと思います。
清掃業務に関して、以前は多くの住民の方が不満に思っていたものですから、清掃会社からスタートしたという日本ハウズイングの経歴は魅力的でした。実際その成果は変更後いち早く表れ、それまで気になっていた細かな部分の清掃まで行き届くようになりましたし、建築時に生じた汚れなどの除去にまで取り組んでくれました。しかし見違えるようになったのは、建物の美しさだけではありません。個々のスタッフが本当に気さくなのです。気軽に声をかけてくれるので、自然と住民の皆さんとのコミュニケーションも良好になりました。
不動産というのは個人が所有する資産としてはとても大きなものです。その資産価値はできるだけ長期にわたって維持をしたいものです。日本ハウズイングの徹底した清掃の成果も手伝って、築7年を経たこのマンションの資産価値は、現在上昇傾向すら示しています。
これは将来に向けての理想となりますが、現在別会社が担当している商業施設の管理を日本ハウズイングに一元化できないだろうかと考えをめぐらせています。一括した依頼が可能になれば、人件費をはじめとした経費の効率化も追求でき、トータルでの管理費の軽減も図れます。逆に一元化後にも同じ費用を用意するなら、たとえば管理員を24時間体制にするといったレベルアップも視野に入ってくるかも知れません。できるなら私が住宅部会長を務めている間に、そうした道筋を敷くことができれば良いのですが、超えなくてはいけないハードルは、まだいくつも残されています。
ところで管理会社を日本ハウズイングに変えて2年以上が経ちますが、この307戸にお住まいのどなたからもクレームを聞きません。わざわざ褒めてくれる人もいませんが、クレームがないということは、現在の管理業務に満足している証拠ではないでしょうか。
この団地は1973年に神奈川県住宅供給公社が分譲した住宅で、民間の、あるいは近年の分譲住宅の標準的なルールとは少々勝手が違うのです。分譲事業主への購入代金は金融機関からの借入金で支払うことが一般的な分譲住宅であれば、抵当権は設定されるものの、登記上の区分所有者は購入者自身でしょうから、区分所有者による管理組合は入居当初より設立されると思います。しかしこの杉田大谷団地ではローンを完済するまで区分所有者としての移転登記が行われません。購入者にとっての税務上での一長一短はさておき、建物管理の視点から見ると、ローンの最長期間である35年が終了するまで、つまり入居者全員がローンの支払いを終えて区分所有者になるまでは管理組合が存在しないのです。ですから必然的に、日々の管理業務や修繕工事などは神奈川県住宅供給公社が主体となって行われてきました。
そして33年目の2006年、当時自治会長を務めていた私のところへ住宅供給公社から連絡があって、35年目の準備、つまり区分所有法に基づく管理組合の立ち上げについて打ち合わせがしたいというのです。35年で管理形態が変更になることは確かに伝え聞いてはいましたが、寝耳に水というか、そんな気分でしたね。ともあれ自治会の主要メンバーと住宅供給公社へ赴き、公社とマンション管理サポートセンターの指導のもとに、まず世話人会を立ち上げ、次に管理組合設立準備会を発足させ、目のまわるような2年間を過ごした末、2008年4月、杉田大谷団地管理組合の誕生に漕ぎ着けました。私が管理組合の初代理事長を仰せつかることになったのも、きっと巡り合わせなのでしょうね。
その準備期間で、もっとも大切な仕事のひとつに管理会社の選定がありました。マンション管理サポートセンターからの情報をもとにピックアップした5社に対して、公社で作成してくれた管理項目のひな形（見積積算資料）を提示して競争入札を実施し、入札の鉄則に従って見積金額の一番高い会社と一番安い会社をふるい落とし、残った3社へのヒアリングを行ったのですが、日本ハウズイングからは「階段室の清掃」を加えるという提案を受けたのです。この団地は各棟に複数の階段室をもつ構造で、また35年も経つため高齢者の比率も高いのですが、階段室の清掃は高齢者にとっての負担が大きかった。それを管理会社が肩代わりしてくれるなら、こんなに心強いことはありません。ためしに日本ハウズイング以外の会社にも、階段室清掃を組み込めるか確認したところ難色を示されました。おそらく階段室清掃というのは専門スタッフにも大きな負担となるのでしょう。しかしこれが決め手となりました。参考までに付け加えますが、以前に行っていた管理業務に階段室清掃が加わったにも関わらず管理業務委託料は値上げされていません。さらに付け加えると清掃が行き届いたのは階段室だけではありません。レベルの高い清掃スタッフを派遣してくれているおかげで、同じ時代に分譲された他の団地に比べると、団地内の道路や公園などの美しさが必要にして十分にキープされていると感じています。
管理会社選定後ただちに長期修繕計画の策定をお願いしたのですが、何人もの本社スタッフが調査に乗り出してきて、スピーディーかつ綿密な点検のもとに計画を練り込んでくれました。その結果、修繕積立金が大幅に不足することが表面化したのです。おそらく竣工時の建築ノウハウでは30年後40年後の正確な修繕計画を策定することが難しかったのでしょう。しかし、このままでは腐蝕の進んだ給排水管の交換工事すらままなりません。理事会と総会で論議を重ねた結果、5年間の期限付きで各戸に毎月1万円（60か月＝60万円）の上積みをお願いすることが議決されました。ご拝察のとおり高齢者も多い当団地では、現役を退かれた方もたくさんいらっしゃいます。決して楽な数字ではありません。ですから私はこの5年という期間をたとえ数か月でも短縮して終えることはできないかと思案をしているのですが、実現の可能性は、日本ハウズイングが今後、いかに効率の良い工事計画を提案してくれるかにも左右されます。私は大いに期待しています。
管理委託会社の担当者が頻繁に替わり、連絡が取れずに困ったことと、「お客様のマンションのためになる管理」をするという意志がまったく感じられなくなったのが原因です。
以前の管理会社とは25年ものおつきあいがあり、満足のいく対応をしてくれた担当者が何人もおりました。しかし、この2年間で担当者が6～7人も替わり、顔や名前を覚える暇もありませんでした。しかも連絡が取れず、用件が伝わらないことが幾度もあり、当時の理事長はとても困っていたのです。また、理事会に相談がなかったり、理事会を無視したやり方が目につき、我々のマンションが大切に扱われていないと、みんなが感じていました。
このようないきさつから管理会社を変えようという提案があり、理事会役員と運営に熱心な組合員有志が集まって何度も検討会を開き、結果、みんなの総意で日本ハウズイングさんにお願いすることになったのです。
管理人の前向きな姿勢、そして担当者とその上司のきっちりした対応がうれしいです。
管理委託料が安くなったのはもちろんのこと、マンション全体が目に見えてきれいになりました。特に長年見苦しかった開放廊下やRC階段の溝の汚れもきれいになり、すっきりしました。マニュアル通りの仕事で終わらずに、マンションがよくなるよう常に気を配って次々と実行してくださる管理人さんに、みんなが喜んでおります。それに、担当者と上司との連携がとてもよく、仮に担当者が休みの日であっても、次長さんや支店長さんに十分な対応をしてもらえるので満足しております。
その他にもよい点がたくさんあり、日本ハウズイングさんならば期待を裏切らないとの確信が持てました。
現在の状況を維持することと柔軟な対応をお願いしたいです。
理事長や理事会役員は毎年交代し、従って理事会運営のやり方も毎年変わりますので、その年ごとの柔軟な対応をしていただきたいです。
また、居住者と毎日接するのは管理人さんですから、会社のイメージを左右する優秀な人材の確保と教育もお願いしたいです。もうひとつ、理事長セミナーは大変ためになります。管理組合の運営について勉強する機会はほとんどありませんでしたので、ぜひ続けていただきたいと思います。
住民の声が販売会社に伝わらないという不満です。
うちのマンションは、築3年半ほどになります。入居時からこれまで、住民のさまざまな意見やクレームがあり、それを管理会社から販売会社に申し入れるようにお願いしてきました。しかし、グループ会社どうしという遠慮もあってなのか、私たちの声が販売会社へきちんと届くことはありませんでした。
また、私はマンション管理士の資格があるため、常々管理費が高いという思いもありました。そこで、販売会社に対して対等に仕事ができる、独立系の管理会社に変えることにしたのです。
意思の伝達スピードがアップしました。
住民にとっては、管理人さんの働きで８割がた、管理会社の評価が決まるのではないでしょうか。そういう意味では非常に満足しています。通常の業務はもちろん、季節の飾りをさりげなく飾るなど、とてもよく気配りなさる方です。子供たちにも目を配ってくれて、とても安心感がありますね。住民どうしでも「変えてよかったですね、きれいになりましたね」と話しています。
実務上では、意思伝達のスピード、会計の明朗さ、理事会の運営、問題解決能力、すべての点で向上しました。
最初に管理組合ありき、の企業であってほしいものです。
管理会社も企業ですから、利益は追求するでしょう。しかし、その中にあっても、ときには不利益覚悟で住民に提案できるような企業であってほしい。管理組合の視点に立ち、その将来まで見据えた仕事を期待しています。
業務内容と、管理委託料への疑問です。
１年目のアフター補修のときに、管理会社が施工業者に補修をさせただけで、内容をデペロッパーまで連絡しないということがありました。グループ会社なので、売った後は管理会社にお任せということなのか、売った後の責任をどう捉えているのか、とても疑問が残りました。
また、トラブルが発生した際もなかなか動いてくれず、報告もなし。こちらがたびたび催促をする状態でした。そのため、管理委託料の内訳を出してもらうと、その根拠もわからず、組合員から管理会社を変えようという声があがったのです。
問題の解決策を、組合とともに積極的に検討してくれます。
組合への連絡が密になり、問題、疑問については素早い回答が得られるようになりました。共用部の清掃などもまずは試験的に行い、必要か不必要かを協議して決めるようにしています。担当者も熱意があって、水漏れの心配があった台風の夜に泊まり込んでくれたこともありました。そんな熱心な仕事ぶりに感動した住民からは差し入れが届くほどでした。
うちのマンションは、理事会に理事以外の組合員も参加したり、清掃やお祭りなどで地域参加も積極的に行っています。こういった活動をトーンダウンせずに続けていけるのも、日本ハウズイングさんのサポートがあるからだと思います。
安心できる修繕計画の提案を望みます。
言いにくいことも言える関係というのは、けっこう重要です。この関係を今後も続けていきたいですね。また、これから築年数を経るに従い、様々な規模の修繕が必要になります。どんな段階にどの程度のものが必要か、資金計画も含めて安心できる提案をしてほしいですね。
このマンションは、築26年になりますが、管理はずっと自主管理でした。自主管理といっても素人の集まりですから、管理費の徴収や大規模修繕工事など難しい問題を抱え、管理組合の運営は必ずしも順調とは言えないものだったようです。
こんな状態にある時に私はこのマンションに引っ越して来ました。入居後しばらくして、定期総会に参加したのですが、必要な大規模修繕をしようにも資金は無く、住民だけの自主管理ではどうして良いかわからない状況でした。そこでやはりプロに頼むべきだろうということで、実績のある日本ハウズイングさんに相談しました。
まず、最初に改善されたのが不透明な会計と不足する資金でした。回収が不可能な管理費は欠損として定期総会で承認し、その上で、臨時総会を開いて修繕積立金を改定しました。さらに、うれしいことに管理費の支出を低く抑えることが出来たので、余剰分を修繕積立金に回すことが出来たのです。
これによって、明確な資金計画が確立され、銀行からの借り入れも可能になりました。資金が確保されたので、これまでしたくても出来なかった修繕工事に次々に着手しました。貯水槽のリニューアル、変形して危険度の高い外廊下のパネルの付け替え、ごみ置場の囲い設置、駐輪場の整理、階段手摺の交換、さらには玄関夜間施錠システムの設置、さらに大規模修繕工事まで実現しました。
いままでのところ、住民の皆さんも満足頂いています。これからもお願いしたいことは、管理会社としてのプロの目から見たアドバイスを頂きたいということです。我々では分からない、気付かないところに手助けをいただきたいと思っています。
まず、第一にこれまでの管理会社の対応が非常に遅かったことです。何か不具合が合って夜間対応を求めても「24時間対応」を謳いながらも、実際には電話を受けるだけで担当者が不在という理由で実際は対応が翌日の午後になるなど、不満が残る対応が多かったことです。次に、清掃ですね。管理員さんは通勤管理なのですが、日々の清掃が非常に雑だったり、あまり巡回をしてくれていなかったりしました。そういった不満が募って、管理会社を変えようということになりました。
直ぐに目立って変わったことは、清掃が非常に丁寧になったことです。契約している時間より早目に来ていただいて掃除をしてくださっているようなこともあってびっくりしました。管理会社によって、こんなにも違うのかと。更に、良かったのは管理費が安くなったことです。当然余った分は修繕金に回すことが出来るので助かります。
これまで度々あった住民の方からの様々な苦情も、日本ハウズイングさんに変わってからは来なくなりました。
管理組合の総会なども、同じ住民同士ではなかなか言うことを聞いてくれないこともあります。そのような点で、プロの管理会社の方の意見としてフォローをしていただけると運営がスムースになると思いますので、宜しくお願い致します。
